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Informe Trimestral de Viviendas del segundo trimestre de 2021: Valparaíso: aumenta la oferta de departamentos en venta (+78,2%) y disminuye la de arriendo (-7,5%)

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Un importante interés está generando el arriendo de casas y departamentos en la Zona Centro del país, fenómeno que está provocando una menor disposición de avisos para este tipo de operación. En este sentido, se observa que mientras el stock de publicaciones a la venta continúa creciendo, principalmente en viviendas en altura, el de arriendo se ha ido reduciendo a tasas importantes. Así lo arrojó el Informe Trimestral de Viviendas de Portalinmobiliario.com, el cual detalló que en Valparaíso, por ejemplo, los avisos de arriendo de departamentos disminuyeron un  -7,5% mientras que los de venta subieron un +78,2%, en Viña del Mar se da un fenómeno similar donde las variaciones fueron de -19,2% y +33,7% respectivamente, y en Concón los avisos de arriendo de departamentos cayeron -65,2%, los de venta subieron un +19,4%.

“Esta situación, de prolongarse por mayor tiempo, podría comenzar a desacelerar los precios de venta y presionar más al alza los valores de arriendo, lo que además podría verse acentuado con el aumento proyectado en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, lo que podría llevar a más personas a buscar arrendar en vez de comprar”, explicó Nicolás Izquierdo, gerente de Planificación y Operaciones de Portalinmobiliario.com.

En el mercado de las casas, los precios de arriendo en la ciudad de Valparaíso mostraron una mayor presión al alza con un aumento interanual de 3,9% en Valparaíso y de 16,5% en Viña del Mar. Por su parte la comuna de Concón mostró un incremento anual de 9,5% en los precios de arriendo de departamentos, cifra mayor, incluso, que las registradas antes de la pandemia.

Montemar y Reñaca, los sectores más caros

Si se analiza el mercado de venta de departamentos por barrios de las principales ciudades del Gran Valparaíso, Costa de Montemar aparece con el valor más elevado por m2 con 71,3 UF. Reñaca ocupó la segunda posición con 70,9 UF/m2 y Bosque de Montemar completó el podio con 66,4 UF/m2. Más atrás aparecieron el sector de Avenida Libertad en Viña del Mar con 66 UF/m2 y Playa Amarilla en Concón con 65 UF/m2. En los sectores más asequibles analizados se encontraron Rodelillo en Valparaíso, Huanhuali, Las Américas y Peñablanca en Villa Alemana todas con valores bajo las 33 UF/m2.

Además de la Región de Valparaíso, este estudio realizó un análisis de gran parte de la Zona Centro, en el que se repasan los principales hitos dentro del rubro inmobiliario. Aquí un resumen de los más importantes:

Regiones céntricas, cercanas a Santiago, son las que tuvieron mayor crecimiento de demanda durante el 2T 2021

Si bien con el inicio de la pandemia y las restricciones sanitarias se observó un alto interés de los usuarios por la Zona Sur del país, con el correr del tiempo y la pandemia este crecimiento de interés comenzó a desplazarse también y cada vez en mayor medida hacia la Zona Central. De esta forma la Región del Maule (+253,7%) Región de Coquimbo (231,7%), O’Higgins (215,5%) y Región de Valparaíso (198,8%) fueron las de mayor crecimiento interanual. Del mismo modo que el año pasado con la Zona Sur, nuevamente estamos observando un claro patrón de comportamiento, esta vez en el Centro del país. Las razones de este cambio podrían apuntar a factores prácticos, ya que muchos usuarios si bien pudieron verse en un principio tentados por zonas tranquilas y más alejadas del país, con el correr de la pandemia, quizás fueron considerando que otra opción factible sería la de buscar eso mismo, pero sin alejarse tanto de sus ciudades de origen para poder compatibilizar mejor el aspecto laboral y familiar, por ejemplo.  Adicional a eso, dentro de esta zona aparecen una gran cantidad de pueblos y ciudades asociadas a la costa, precisamente un aspecto que la gente ha valorizado mucho desde el inicio de la pandemia.

Mercado de arriendo de departamentos retoma fuerza

Otra de las modificaciones que se han comenzado a observar en el comportamiento de los usuarios de la Zona Central, respecto al inicio de la cuarentena es la recuperación paulatina del mercado de arriendo de departamentos. Si bien las casas siguen generando bastante interés en comparación a otros años, durante 2021 y principalmente durante el último periodo se ha visto una recuperación importante del interés por departamentos en arriendo, ya que es el de mayor crecimiento dentro de los submercados tanto si se analiza por contactos generados, así como por contactos promedio por aviso en las diferentes ciudades de la Zona Central, donde duplicaron o más que triplicaron el crecimiento en demanda respecto a la venta de este mismo tipo de propiedad.

Mercado de venta: Casas continúan creciendo a un mayor ritmo que los departamentos

La variada oferta actual de departamentos a la venta respecto a la de casas, ha significado que a pesar de que estos sigan creciendo en precios, lo estén haciendo a tasas más moderadas, como Concón que creció un 3,1% v/s un 5,6% en casas, Valparaíso un 3,5% v/s un 12,9% en casas o Viña del Mar 4,0% v/s 4,2% en casas. Otros crecimientos importantes en el mercado de casas se produjeron en Machalí con un 12,9%, Quilpué con un 11,3% y Villa Alemana con un 10%.

Rancagua es la excepción

Un mercado que se ha valorizado aún más durante la cuarentena es el de departamentos de Rancagua que en el último año ha visto aumentar sus precios en un 17,3% y en un 33,6% desde 2018, siendo el de mayor aumento de precios en los últimos años considerando las principales ciudades de la Zona Central. Hay un tema de renovación de oferta, pero también de mayor interés en vivir en esta ciudad considerando sus mejoras en conectividad, su mayor tranquilidad, su cercanía a Santiago, pero con precios que en algunos casos llegan a la mitad, de los que se encuentran en algunas comunas de la capital.

Precios de arriendo continúan al alza

Luego de caídas importantes en los precios de arriendo que bordearon el 10% en algunas comunas, durante 2021 el panorama ha ido cambiando, generándose no solo una recuperación de esas caídas, sino que aumentos mayores a los registrados previo a la pandemia. Así por ejemplo en la comuna de Concón se produjo un incremento anual de 9,5%, en Rancagua 6,5% y en Talca un 11,2%. Por su parte Valparaíso (-0,4%) y Viña del Mar (2,0%), mantuvieron prácticamente precios estables, ayudado por una oferta más amplia y variada, sin embargo, en los próximos periodos de mantenerse el ritmo actual, podrían verse con mayores alzas también. De hecho, en estas mismas dos ciudades para el mercado de casas, si se observa una mayor presión al alza con un aumento interanual de 3,9% en Valparaíso y de 16,5% en Viña del Mar.

Recuperación de la rentabilidad de departamentos

El ambiente más propicio para el desarrollo del mercado de arriendo se ha traducido a nivel general en una mejora de las rentabilidades, ya que los precios de las propiedades asociadas a este mercado, están creciendo a mayores tasas que los de venta. De esta forma en departamentos Concón subió su Rentabilidad Bruta Anual en un año de 3,7% a 4,1%, Villa Alemana de 6,5% a 6,7%, Viña del Mar de 3,9% a 4%. Quilpué de 5,8% a 5,9%. La excepción fue Valparaíso que cayó de 5,3% a 5,1%. Otra que mostró alzas fuera de la Región de Valparaíso fue Talca que subió de 4,4% a 5%, mientras Rancagua también registró caídas pasando de 6,4% a 5,6%.

Balnearios: Papudo en departamentos y Pichilemu en casas

Si se analiza exclusivamente balnearios de la Zona Central, las mayores alzas en el mercado de departamentos se generaron en la comuna de Papudo con un 8,9% anual, mientras que, en casas, el primer lugar se dirigió más al sur, a la zona de Pichilemu que alcanzó un 24,5% y acumula un incremento de 46% desde 2018. De hecho, otra comuna cercana como Navidad ocupó el segundo lugar en mayor incremento desde 2018 con un 25,0%. Los balnearios de la Región de O’Higgins en el ultimo tiempo han adquirido gran relevancia e interés por parte de los usuarios, ya que resultan interesante por ofrecer una mayor tranquilidad, con un menor desarrollo inmobiliario que los balnearios de la Región de Valparaíso, sin embargo este mismo factor de oferta limitada al mismo tiempo puede ser una detonante para que los precios crezcan de forma más acelerada ante un aumento de la demanda.

El m2 de Zapallar es casi 6 veces mayor que el de Cartagena

Como es de costumbre, Zapallar lideró la lista de las comunas más caras tanto en departamentos como en casas. En departamentos registró 106,9 UF/m2, seguido mucho más atrás por zonas cercanas como Puchuncaví con 82,2 UF/m2 y Papudo 80,1 UF/m2. En la parte de abajo dentro de las comunas analizadas en la Zona Central, lo más accesible fue Villa Alemana con 34,6 UF/m2, Quilpué 36,1 UF/m2 y Chillán con 41,8 UF/m2. Mientras que en casas Zapallar se encumbró en la primera posición con 115,1 UF el m2, le siguió del mismo modo Puchuncaví con 70,6 UF/m2, sin embargo, en la tercera posición Navidad desplazó a Papudo con 60,6 UF/m2. En el otro extremo se ubicaron Cartagena, La Calera y Molina con valores entre 20 y 23 UF el m2. Mientras que en arriendo Concón lideró en departamentos y Viña del Mar en casas, considerando arriendo convencional de cobro mensual. En la Zona Central del país hay comunas asociadas con costos altos para vivir ya sea para comprar o arrendar como Viña del Mar o Concón, no obstante, estas comunas se ven desplazadas en precios por otras de la región que tienen mayor foco turístico y de segunda vivienda como Zapallar, Puchuncaví o Papudo.

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