Sector oriente se vislumbra como puntal principal de mercado en oficinas

Sector oriente se vislumbra como puntal principal de mercado en oficinas

Por segundo periodo consecutivo, el mercado de arriendo de oficinas presenta índices de ocupación positiva, sostenida principalmente por el buen rendimiento que presentan los sectores de El Golf, El Bosque, Estoril Oriente y Vitacura. La tasa de vacancia se mantiene sobre los dos dígitos con un 10,37%.

El mercado de arriendo de oficinas clase A+/A en Santiago, ha logrado mantener durante el segundo trimestre de este año, los leves signos de recuperación con que comenzó el 2022, registrando una leve disminución en la tasa de vacancia respecto al primer trimestre, disminuyendo de 10,51% a 10,37%, equivalentes a 270.189 m² de oficinas disponibles, según los registros de la consultora inmobiliaria GPS Property, pese al ingreso de 4.015 nuevos m² del Edificio Switch en El Golf, los que a su vez representan un 84% menos de ingresos que en el primer trimestre.

Según explica Francisco Rojas, Director Ejecutivo de GPS Property, “esta variación se debe principalmente a la disminución que registran los corredores Estoril Oriente y Vitacura, de 15% y 21% respectivamente, lo que, sumado a indicadores de otros sectores, se traduce en una absorción positiva de 7.196 m²., manteniendo un escenario de recuperación al igual que el primer trimestre 2022”.

No obstante, Rojas recalca que “este escenario debe observarse con cautela, ya que aún existe producción futura que experimenta retrasos en su incorporación”. En efecto, para la mitad del 2022 se espera el ingreso de 55.000 m² aproximadamente en los corredores de El Bosque y Nueva Las Condes, sumado a una probable liberación de superficie en las torres II y IV de Costanera Center, sujetas a la ejecución de las obras de mitigación por parte de Cencosud. Y 2.397 m² pendientes por incorporar en el corredor El Golf.

Oltmann Ahlers, Vice President at Macquarie Group, explica que “los principales movimientos de arrendatarios post pandemia son “flight to quality”, vale decir, reducir espacios, pero en mejores

edificios con habilitaciones capaces de hacer atractivo el retorno de los equipos a las oficinas. En términos de vacancia, esto se traduce en que los buenos edificios, bien mantenidos van a estar bien, sin embargo, los que no logran diferenciarse van a tener que invertir en mejorar sus espacios”.

Esa tendencia explicaría en parte la demanda de arriendos en el sector oriente, así como sus valores. Según detalla Rojas, “el sector de El Golf presenta el precio promedio más alto por corredor con 0,57 UF/m² y Estoril Oriente fue el sector con mayor variación del período, con un ajuste al alza del 5,34%, debido a que el stock disponible corresponde a los valores situados en la cota alta de precios. Santiago, en cambio, pondera 0,38 UF/m², siendo el promedio más bajo de la banda de valores del mercado. Sin embargo, desde una mirada general del mercado, los valores de arriendo se mantienen estables, ponderando 0,51 Uf/m² durante el segundo trimestre de 2022”.

Ahlers mantiene una perspectiva positiva para seguir invirtiendo en oficinas en el largo plazo, considerando el buen funcionamiento de las instituciones en comparación con otros países de la región, combinado con la baja producción de oficinas que tiene Santiago para los próximos 5 años. “La pandemia ha probado que buenos activos en las mejores ubicaciones y con arrendatarios sólidos son tremendamente resilientes. De todas formas, estamos muy atentos a los efectos globales de la inflación y el alza de tasas, lo que tiene un efecto directo en la valorización de los activos. Finalmente creemos que Santiago es un mercado muy maduro, vemos que post pandemia estamos en tasas de vacancia bajo el 15%, lo que es sano en comparación con otras ciudades de la región donde las vacancias son de 25-30%”.

Tal es el caso de lo que ocurre en Ciudad Empresarial, cuya tasa de vacancia alcanza un 23%, cumpliendo por sexto período consecutivo una vacancia que supera el 20%. Esto, explica que presente el precio ponderado más bajo del mercado de oficinas, de 0,26 UF/m² promedio. En tanto, los proyectos programados para comenzar a construirse durante 2021 han sido retrasados a la espera que disminuya la incertidumbre que atraviesa el mercado de oficinas.

“La zona presenta interesantes oportunidades para las empresas, con completo equipamiento y servicio, sumado a la puesta en marcha de AVO I. Si el mercado logra mantener su recuperación, este sector también tenderá a despegar, con nuevas obras de conectividad como el Teleférico Bicentenario, y es difícil que estos precios de arriendo puedan seguir bajando o vuelvan a repetirse”, señala Rojas.