· El dato corresponde al segundo trimestre de 2025, según un reporte de GFK. Desde EXP Realty Chile señalan qué factores deberían considerar los inversionistas al evaluar una comuna, como el precio por metro cuadrado, la cantidad de propiedades similares y la conectividad.
El mismo estudio señala que estas tres comunas también concentran el 53% del stock de departamentos nuevos del Gran Santiago.
También se debe considerar la conectividad, la cual puede influir en la cantidad de potenciales arrendatarios y reducir los tiempos de desocupación, pero debe medirse en minutos y distancias concretas.
“Antes de invertir en una propiedad, como referencia, se deben revisar tres radios: hasta 500 metros de una estación de Metro o eje principal de transporte; hasta 10 minutos de servicios cotidianos; hasta 30 o 40 minutos de los principales polos laborales o educacionales del arrendatario objetivo”, señaló Pablo Quappe, director regional de Crecimiento para Latinoamérica y el Caribe de EXP Realty Chile.
También hay que distinguir entre infraestructura operativa e infraestructura anunciada. Según el experto, el inversionista debe verificar en qué etapa se encuentra el proyecto.
Además, Quappe indicó que se debe analizar el precio y la demanda de arriendo. Para el experto, se deben observar variables como la rentabilidad, el costo para el arrendatario y la competencia de unidades en la misma zona.
Señales que indican potencial de rentabilidad
Para el especialista, las señales más útiles de potencial de rentabilidad son cuantificables, como tiempos de arriendo bajos; ocupación de la propiedad superior al 90 %; oferta nueva controlada o diversidad de arrendatarios.
Según datos de TOCTOK, el mercado de arriendo del Gran Santiago ha registrado niveles de ocupación en departamentos del 98,5 %. Sin embargo, esas cifras cambian por comuna, tipología y periodo, por lo que deben verificarse a nivel de barrio.
Asimismo, Quappe sostuvo que el potencial no se demuestra con una promesa de plusvalía, sino con ocupación, velocidad de arriendo, demanda efectiva y precios de cierre.
Finalmente, el director regional de Crecimiento para Latinoamérica y el Caribe de EXP Realty Chile comentó que cuando dos comunas tienen precios similares, se deben comparar cinco cifras: rentabilidad neta, vacancia, gastos comunes, tiempo de arriendo y liquidez de reventa.
“Supongamos que ambas propiedades cuestan 3.500 UF. La primera se arrienda en 17 UF y permanece vacía un mes al año. Mientras que la segunda se arrienda en 16 UF, pero normalmente se mantiene ocupada durante los doce meses del año. La primera generaría 187 UF anuales en ingresos de arriendo después de un mes de vacancia. Por su parte, la segunda generaría 192 UF. Aunque su arriendo mensual sea menor, podría ser una mejor inversión”, indicó Quappe.
Entre dos comunas de precios similares, es recomendable no elegir una comuna simplemente porque está de moda o porque promete determinada plusvalía, sino porque sus números muestran demanda efectiva, baja vacancia y capacidad de sostener el arriendo.
