Un análisis de HousePricing revela que el precio sigue siendo el principal factor para acelerar la venta de una propiedad, aunque el mayor descuento no siempre explica por sí solo la velocidad. A igual rango de precio, las viviendas con más metros cuadrados y un menor valor por metro cuadrado tienden a salir antes del mercado.
¿Qué viviendas se venden más rápido en Chile? El análisis realizado por HousePricing -plataforma especializada en inteligencia y análisis de datos para el mercado inmobiliario- revela que, aunque el precio continúa siendo uno de los principales factores para acelerar una venta, las propiedades que logran salir más rápidamente del mercado comparten otras características relevantes: ofrecen más metros cuadrados dentro de su rango de precio, presentan un valor por metro cuadrado competitivo y, en general, los departamentos mantienen una mayor velocidad de colocación que las casas.
Según la data de HousePricing, las propiedades publicadas con los mayores descuentos respecto de su tasación son las primeras en venderse. Las propiedades más económicas se venden más rápido: los departamentos tardan cerca de 100 días y las casas unos 108 días en encontrar comprador. En cambio, considerando el mercado completo, el tiempo de venta aumenta a entre 120 y 124 días.
Sin embargo, uno de los hallazgos que más sorprendió al equipo de HousePricing es que la relación entre precio y velocidad de venta no es completamente lineal.
“Las que están bien tasadas son las primeras en desaparecer del mercado. Pero el hallazgo, que no esperábamos, es que eso pesa bastante menos de lo que la industria supone”, señala Matías Echeverría, CEO de HousePricing.
El análisis muestra que bajar significativamente el precio puede reducir en cerca de 20 días el tiempo necesario para vender una propiedad. Sin embargo, entre publicar una propiedad cerca de su valor estimado y hacerlo con un publicar levemente sobre valor de mercado, la diferencia en los días de venta se reduce considerablemente.
“El descuento profundo funciona; publicar levemente sobre valor de mercado no se castiga tanto como se cree”, explica Echeverría.
Más metros por el mismo precio
Al controlar el análisis por rango de precio, HousePricing identificó que uno de los factores más consistentes entre las propiedades que se venden más rápido es el valor por metro cuadrado. Las viviendas con un precio por metro cuadrado inferior al promedio de su entorno tienden a tener una mayor velocidad de colocación.
Pero el tamaño también aparece como un elemento decisivo.
Dentro de una misma comuna y rango de precio, las propiedades más grandes tienden a venderse más rápido que las de menor tamaño. De acuerdo con el análisis, gran parte de lo que tradicionalmente podría interpretarse como una vivienda “bien tasada” responde, en realidad, a una percepción de mayor valor para el comprador: más metros por un precio similar.
“Controlando por precio, aparecen tres cosas: un precio por metro cuadrado bajo el del barrio, una superficie por sobre la mediana de su tramo y, en general, ser departamento antes que casa”, señala el CEO de HousePricing.
En ese sentido, el ejecutivo destaca que el perfil de vivienda que logra una mayor velocidad de venta existe, aunque no reemplaza la importancia del precio de entrada.
“El perfil que sale más rápido combina departamento, superficie sobre la mediana de su tramo, dos o tres dormitorios y precio por metro cuadrado bajo el del barrio. El perfil ayuda; el precio decide. Pero decide en el extremo, no en el margen”, afirma.
Las viviendas bajo 2.000 UF son las más rápidas
El rango de precio también marca importantes diferencias en la velocidad de venta. Según los datos de HousePricing, existe una relación prácticamente directa: mientras más alto es el valor de una vivienda, mayor es el tiempo que permanece en el mercado.
En el caso de los departamentos bajo las 2.000 UF, la mediana de colocación alcanza cerca de 92 días, mientras que las unidades sobre las 6.000 UF superan los 138 días. En las casas, la diferencia es incluso mayor: las propiedades bajo las 2.000 UF se venden en torno a los 84 días, frente a los 144 días que registran aquellas sobre las 6.000 UF.
“Los tramos bajos son los que concentran la mayor velocidad y la relación es casi monótona: mientras más caro, más lento”, explica Echeverría.
Para HousePricing, uno de los puntos relevantes es que el mercado muestra un quiebre particularmente significativo en los segmentos de mayor valor.
“El quiebre está sobre las 6.000 UF. Es el segmento donde el comprador depende íntegramente de su capacidad financiera y eso se refleja en una velocidad de venta considerablemente menor”, señala.
El mercado premia el valor percibido
El análisis también desafía algunas de las ideas instaladas sobre el comportamiento actual de los compradores. Los departamentos pequeños siguen teniendo un importante volumen de operaciones, pero HousePricing advierte que esto no necesariamente significa que sean el producto preferido por los compradores.
La información muestra que, cuando una persona puede elegir dentro de un mismo presupuesto, tiende a optar por propiedades de mayor superficie.
“Cuando el comprador puede elegir a igual precio, elige más metros. Por eso, a igual número de dormitorios, la superficie discrimina más que la cantidad de piezas”, sostiene Echeverría.
De esta manera, el estudio plantea que la velocidad de venta no depende exclusivamente de tener el producto más barato, sino de la relación que el comprador percibe entre precio, superficie y características de la vivienda.
Para el CEO de HousePricing, esta conclusión es especialmente relevante en un mercado donde la oferta ha aumentado y los compradores tienen más alternativas para comparar.
“Una propiedad fuera del perfil puede venderse rápido si entra al mercado con un descuento profundo. Pero, en general, el comprador está mirando cuánto recibe por el precio que paga. Más que buscar simplemente la vivienda más barata, está buscando una mejor relación entre precio y producto”, concluye Echeverría.
El análisis de HousePricing muestra así que, en el actual escenario inmobiliario, las viviendas que salen más rápido son aquellas capaces de combinar un precio competitivo con una propuesta de valor clara para el comprador. La mayor superficie dentro del mismo rango de precio, un valor por metro cuadrado atractivo y precios de entrada accesibles aparecen hoy como algunos de los principales factores que aceleran la salida de una propiedad del mercado.
