Para millones de familias chilenas, la casa propia dejó de ser una meta cercana y se transformó en una de las decisiones financieras más difíciles de concretar. El aumento del precio de las viviendas, las exigencias de renta, la dificultad para reunir el pie y el costo del financiamiento han ido levantando una barrera de entrada que hoy requiere nuevas respuestas.
Por eso, la reforma al mercado de capitales y financiamiento para la casa propia impulsada por el Gobierno representa una oportunidad importante. La creación del Fondo Nacional para la Vivienda (FONAVI) y el Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV) buscan atacar dos de los principales obstáculos que enfrentan las familias: el costo del crédito y la dificultad para reunir el pie.
Pero hay una pregunta que debemos hacernos antes de medir el éxito de estas medidas: ¿qué pasa si ayudamos a más familias a comprar, pero no conseguimos aumentar al mismo ritmo la oferta de viviendas?
El problema es que durante los últimos años el precio de la vivienda se ha alejado significativamente de los ingresos de las familias. Entre 2010 y 2026, los precios nominales de las viviendas aumentaron 299%, mientras las remuneraciones crecieron 159%. En términos reales, el aumento fue de 111% frente a 35%.
El resultado es evidente: comprar la misma vivienda exige hoy un esfuerzo financiero mucho mayor.
De hecho, para una vivienda financiada con un crédito equivalente al 80% de su valor a 25 años, el dividendo pasó de representar cerca del 25% del ingreso líquido de un hogar en 2010 a 37,5% en 2026.
Por eso, reducir la tasa hipotecaria es importante, pero no suficiente.
Una menor tasa puede disminuir el dividendo y permitir que una familia cumpla con la renta exigida por el banco. Un mecanismo para complementar el pie puede abrir la puerta a quienes hoy no logran reunirlo. Y las medidas anunciadas para reducir temporalmente el costo tributario de las viviendas nuevas también pueden contribuir a reactivar el mercado.
Pero todas estas políticas tienen algo en común: aumentan la capacidad de compra.
Y si la oferta no responde, existe el riesgo de que una parte de ese mayor poder de compra termine reflejándose nuevamente en los precios.
No se trata de cuestionar la reforma. Al contrario: financiar mejor, facilitar el acceso al pie y recuperar un mercado de capitales capaz de entregar financiamiento de largo plazo son pasos necesarios.
El desafío es que no sean los únicos.
Chile necesita también construir más viviendas, reducir los tiempos de aprobación, facilitar el acceso a suelo y disminuir los costos que finalmente terminan incorporándose al precio que paga una familia.
La política habitacional debe ser capaz de avanzar simultáneamente en ambos lados de la ecuación: más capacidad de compra y más oferta.
De lo contrario, podemos terminar con familias que califican para un crédito que antes no podían obtener, pero enfrentadas a viviendas que siguen estando fuera de su alcance.
El éxito de esta reforma, entonces, no debería medirse solamente por cuántos créditos se entreguen, cuánto baje una tasa o cuántas familias logren completar su pie.
La verdadera pregunta es mucho más sencilla: ¿cuántas familias que hoy no pueden comprar una vivienda lograrán finalmente hacerlo?
La casa propia no se recuperará solamente con una tasa más baja. Se recuperará cuando el precio de la vivienda, los ingresos de las familias y el costo del financiamiento vuelvan a encontrarse en un punto razonable.
Ese es el desafío que ahora tenemos por delante.
