San Antonio, Machalí, Curicó, Linares, Los Ángeles, Temuco, Angol y Coyhaique aparecen entre las plazas de interés para nuevos desarrollos comerciales. La disponibilidad de grandes paños sobre ejes estructurantes y un costo de entrada más competitivo que en Santiago están ampliando las alternativas para supermercados, estaciones de servicio y desarrolladores.
El mapa del suelo comercial está ampliando sus coordenadas fuera de Santiago. Ciudades como San Antonio, Machalí, Curicó, Linares, Los Ángeles, Temuco, Angol y Coyhaique aparecen hoy entre las plazas estables o de creciente interés para operadores y desarrolladores que buscan nuevas ubicaciones en regiones, según NAI Sarrà.
No se trata de un listado cerrado. Temuco y Los Ángeles llevan tiempo consolidadas como plazas comerciales, mientras otras están ganando protagonismo. Linares, con una población que bordea los 120 mil habitantes, está recibiendo mayor interés; Machalí se ha fortalecido de la mano de la expansión residencial desde Rancagua; Angol ha concentrado nuevos requerimientos y San Antonio aparece con potencial asociado a su crecimiento y al desarrollo portuario. A ellas podrían sumarse otras zonas a medida que cambien sus condiciones urbanas: La Calera, por ejemplo, aparece como una plaza con potencial tras las modificaciones a su planificación territorial.
Las búsquedas también muestran perfiles distintos. En algunas ciudades el interés proviene principalmente de operadores de supermercados o mejoramiento del hogar; en otras se suman cadenas de comida rápida, estaciones de servicio y desarrolladores de strip o power centers. Más que anticipar qué formato específico se instalará en cada ubicación, NAI Sarrà observa qué tipo de actores está comenzando a buscar suelo en cada mercado.
“Lo interesante es que no existe una sola lógica de expansión regional. Hay plazas que ya tienen un mercado comercial consolidado y otras donde empiezan a coincidir distintos tipos de operadores y desarrolladores. Para nosotros, la señal está justamente en detectar dónde empieza a aparecer esa demanda por suelo”, explica Matías Andrews, Land Broker de NAI Sarrà.
Detrás de estas búsquedas existe una variable inmobiliaria determinante: encontrar terrenos que combinen superficie, ubicación, accesibilidad, normativa y un precio compatible con el proyecto. Una combinación que, según Andrews, se ha vuelto particularmente desafiante en las zonas más atractivas de la Región Metropolitana.
De acuerdo con requerimientos de mercado observados por NAI Sarrà, los desarrolladores de strip y power centers buscan en regiones terrenos de entre 5.000 y 15.000 m², apuntando generalmente a valores de 4 a 6 UF/m². Para proyectos comerciales de mayor escala, la búsqueda comienza desde aproximadamente una hectárea y los valores objetivo pueden situarse entre 3 y 5 UF/m². Supermercados y tiendas de mejoramiento del hogar en formato standalone, en tanto, suelen requerir paños de entre 5.000 y 10.000 m².
En Santiago la comparación es más compleja. Los valores dependen fuertemente de la comuna, normativa, conectividad, superficie y características particulares de cada ubicación, pero Andrews señala que en las zonas de interés resulta muy difícil encontrar terrenos comerciales bajo las 8 UF/m², pudiendo observarse valores de 10, 15 o incluso 20 UF/m².
La diferencia no es solo económica. En regiones todavía es posible encontrar, sobre avenidas principales o vías estructurantes, un paño completo capaz de recibir un proyecto comercial. En sectores consolidados de Santiago, en cambio, generar una superficie equivalente puede requerir comprar y fusionar varias propiedades o desarrollar soluciones inmobiliarias de mayor densidad.
A eso se suma la competencia por el suelo. En ubicaciones metropolitanas de alto valor, un terreno apto para comercio también puede competir con proyectos residenciales o mixtos en altura, capaces de obtener una mayor rentabilidad del mismo paño. Esto ha llevado incluso a incorporar supermercados y otros equipamientos dentro de desarrollos de mayor densidad, en lugar de destinar el terreno exclusivamente a un formato comercial.
“Muchas veces el desafío no es cuánto estás dispuesto a pagar, sino encontrar el terreno. Un operador necesita superficie, un frente adecuado, accesibilidad, exposición, flujos y una normativa que permita desarrollar el proyecto. En varias ciudades regionales todavía puedes encontrar esa combinación en un solo paño y sobre una avenida estructurante”, sostiene Andrews.
Las estaciones de servicio permiten dimensionar esa exigencia. En zonas urbanas suelen buscar terrenos de entre 2.500 y 3.000 m², idealmente con frentes cercanos a 50 metros. En carreteras como la Ruta 5, el requerimiento aumenta a superficies de entre 2,5 y 3 hectáreas y frentes que pueden alcanzar aproximadamente 200 metros.
En este segmento, donde los parámetros de búsqueda están más estandarizados, Andrews sitúa como referencia valores del orden de 3 a 4 UF/m² en regiones, mientras en la Región Metropolitana “hemos visto compraventas efectuadas los últimos años a valores que se aproximan a 7 UF/m². A diferencia de otros formatos comerciales, donde la dispersión puede ser mucho mayor, estos requerimientos permiten observar con mayor claridad el efecto que tiene el costo del suelo sobre la decisión de localización”.
La vivienda abre camino al comercio
La búsqueda de suelo tampoco se limita a los centros tradicionales. Una parte relevante de las oportunidades aparece en las zonas hacia donde se están expandiendo las ciudades.
La secuencia, explica Andrews, suele comenzar con el desarrollo residencial. A medida que llegan nuevas viviendas y aumenta la densidad, se desarrolla infraestructura y comienza a crecer la necesidad por supermercados, servicios, estaciones y otros formatos comerciales. Los operadores y desarrolladores buscan anticiparse a ese proceso y algunos adquieren grandes paños incluso muchos años antes de materializar un proyecto.
“Los grandes desarrolladores pueden mirar una zona con horizontes de 15 años o más. No necesitan que todo esté desarrollado hoy. Si existe una proyección clara de hacia dónde crecerá una ciudad, pueden tomar una posición y esperar a que la vivienda, la infraestructura y la demanda terminen de consolidar ese nuevo polo”, señala Andrews.
La población comunal, por sí sola, no determina el atractivo de una plaza. Como referencia, NAI Sarrà observa interés por nuevos desarrollos comerciales en comunas desde aproximadamente 40 mil habitantes, pero el análisis debe considerar además su área de influencia.
“Una ciudad puede funcionar como centro comercial y de servicios para comunas más pequeñas y localidades periféricas. Por eso el mercado potencial puede ser bastante mayor que la población de la comuna. Hay que mirar de dónde vienen los consumidores, cómo se conectan, hacia dónde está creciendo la vivienda, cuáles son los flujos y qué oferta existe actualmente”, explica.
Aunque un centro comercial requiere un volumen de ventas mínimo para pagar las inversiones y justificar una apertura -y buena parte de las ventas es a hogares ubicados en sus alrededores-, mientras más próspera sea la zona y más gasten por hogar, menor será el área geográfica y número de hogares requerido para generar el volumen de ventas.
Las herramientas de geointeligencia han sofisticado este análisis, permitiendo cruzar información territorial, densidad, flujos y comportamiento de consumo para evaluar zonas que años atrás resultaban más difíciles de dimensionar.
La expansión regional de las cadenas ya entrega señales de este movimiento. Durante 2026 se han registrado aperturas o planes de operadores en ciudades como Angol, Linares y Coyhaique, mientras nuevos proyectos comerciales avanzan en distintas ciudades y polos residenciales del país.
En paralelo, algunos operadores utilizan la compra directa como una forma de asegurar ubicaciones estratégicas. El modelo tradicional de supermercados y tiendas de mejoramiento contempla también que un desarrollador adquiera el terreno, construya el activo y lo entregue posteriormente mediante contratos de arriendo de largo plazo. Pero cuando existe una ubicación considerada estratégica, la propiedad del suelo permite asegurar una posición antes de que el sector se consolide.
Para Andrews, ahí aparece una señal relevante para leer el mercado de terrenos: la demanda comienza bastante antes de que las nuevas tiendas sean visibles.
“Cuando empiezan a coincidir distintos operadores buscando en una misma zona, ya tienes una señal de hacia dónde se está moviendo el mercado. El valor está en detectar esos sectores antes de que la expansión comercial sea evidente, porque cuando aumenta la competencia por las ubicaciones, esa expectativa empieza también a trasladarse al precio del suelo”, concluye.
