· La Ley n.º 21.748 aumentó a 80 mil los subsidios disponibles, elevando hasta 6.000 UF el valor máximo de las viviendas que pueden acogerse al beneficio y extiende su vigencia hasta el 31 de mayo de 2028.
Esta ampliación permitirá que el beneficio alcance los hogares que corresponden al 89 % del stock de las 99.613 viviendas nuevas sin vender que existen a nivel nacional.
Desde el mercado inmobiliario señalan que hay dos aspectos que se deben considerar: el pie y el dividendo. Para varias familias, reunir el pie puede representar una dificultad importante. Una persona puede tener la capacidad para pagar mensualmente un dividendo similar al arriendo que actualmente paga, no obstante, no necesariamente puede contar con los recursos para financiar el pie.
Además, hay que tener en cuenta que el FOGAES no reemplaza una evaluación bancaria ni garantiza que una persona obtendrá un crédito hipotecario. Según comentó Pablo Quappe, director regional de crecimiento para Latinoamérica y el Caribe de EXP Realty Chile, este beneficio puede generar mejores condiciones de financiamiento. Sin embargo, el comprador debe cumplir con los requisitos que establecen las instituciones financieras.
En ese contexto, el especialista sostuvo que entre las principales recomendaciones se encuentran informarse, revisar las condiciones del beneficio, realizar el proceso de postulación correspondiente y no asumir que el beneficio permitirá acceder automáticamente a una vivienda.
Asimismo, el FOGAES está orientado principalmente a personas que buscan adquirir su primera vivienda nueva.
“Por ejemplo, alguien que anteriormente podía optar a una vivienda de hasta 4.000 UF, puede evaluar propiedades de mayor valor si las condiciones de financiamiento se lo permiten”, agregó Quappe.
Sin embargo, para el experto esto no significa que necesariamente sea conveniente comprar una propiedad más cara. Lo clave para Quappe es revisar si la capacidad financiera de largo plazo permite asumir el crédito y todas las obligaciones asociadas a la vivienda.
¿Cómo el FOGAES podría modificar la demanda de viviendas?
El director regional de crecimiento para Latinoamérica y el Caribe de EXP Realty Chile señaló que lo primero que podría observarse es un aumento de las consultas y de las visitas a proyectos nuevos y propiedades usadas.
Según comentó Quappe, esto puede ocurrir porque algunas personas podrían interpretar inicialmente que todas las propiedades de hasta 6.000 UF califican automáticamente para el beneficio. Sin embargo, la demanda no necesariamente aumentará de manera automática en todo ese segmento.
Además, los compradores seguirán observando otras variables como la ubicación, la conectividad, la superficie, los gastos comunes y las características de la propiedad, sobre todo cuando se trata de viviendas usadas.
Por ese motivo, para Quappe, más que hablar de un aumento significativo e inmediato de la demanda, se podría esperar un mayor movimiento en las consultas.
“La medida puede ampliar el mercado potencial, pero no necesariamente generará una mayor cantidad de propiedades disponibles. Los proyectos nuevos de hasta 6.000 UF seguirán siendo los mismos y las viviendas usadas tampoco cambiarán por la existencia del beneficio”, comentó el director regional de crecimiento para Latinoamérica y el Caribe de EXP Realty Chile.
Tampoco debería generar un aumento automático de los precios. Los compradores están cada vez más informados y continúan comparando alternativas antes de tomar una decisión.
En ese contexto, el experto indicó que el consumidor final también cumple un papel relevante en el comportamiento del mercado, porque es quien finalmente decide dónde poner su dinero.
El especialista también entregó algunas recomendaciones para cumplir con las condiciones de este beneficio. Lo primero es realizar una evaluación previa de su capacidad de financiamiento y comparar al menos tres alternativas de financiamiento.
También es clave definir claramente el presupuesto total disponible, buscar propiedades dentro de ese presupuesto y considerar un margen adicional para cubrir los costos asociados a la compra.
Otro aspecto relevante para el especialista es identificar la institución financiera con la que se realizará la operación y confirmar que la propiedad cumple con todas las condiciones necesarias para acceder al beneficio.
“Muchas personas tienen la intención de comprar, pero no realizan previamente una simulación de crédito ni cuentan con una aprobación previa. Por eso, si el proceso se realiza con el apoyo de un agente inmobiliario, un asesor o una empresa inmobiliaria, es clave asegurarse de recibir una asesoría adecuada y que se evalúe previamente la situación financiera del comprador”, concluyó Quappe.
Finalmente, el director regional de crecimiento para Latinoamérica y el Caribe de EXP Realty Chile sostuvo que es importante contar con un historial financiero, una aprobación previa del crédito hipotecario y solvencia suficiente antes de avanzar en la compra de una vivienda.
La recomendación general es no tomar la decisión solamente porque existe un beneficio disponible. Primero hay que comprobar que la operación completa sea financieramente sostenible.
