Mientras el mercado se enfoca en la plusvalía, expertos advierte sobre factores externos como políticos, urbanísticos y de seguridad que pueden depreciar propiedades a mediano y largo plazo
En el inmobiliario, el término «plusvalía» resuena constantemente como el objetivo principal de todo inversionista, pero existe otro fenómeno menos conocido que puede impactar significativamente la rentabilidad de un portafolio: la minusvalía inmobiliaria. Este concepto, que hace referencia a la pérdida del valor de una propiedad en el tiempo, ha comenzado a cobrar relevancia en diversos mercados tanto nacionales como internacionales, afectando zonas que anteriormente se consideraban atractivas para la inversión.
Para Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, empresa encargada de asesorar inversionistas inmobiliarios y que cuenta con presencia en el mercado nacional e internacional, la minusvalía puede manifestarse de dos formas: temporal o constante. «Las minusvalías temporales suelen estar asociadas a medidas políticas específicas que
afectan temporalmente el atractivo de un barrio o sector, pero que posteriormente pueden revertirse. En cambio, las minusvalías constantes responden a factores estructurales más profundos que pueden depreciar una propiedad de forma sostenida en el tiempo», indica el experto.
Entre los factores que pueden generar minusvalía se encuentran elementos urbanísticos como cambios en la accesibilidad, construcción de nuevas autopistas, expropiaciones o modificaciones en los planos reguladores. También influyen factores sociales y ambientales, como la falta de áreas verdes o problemas de conectividad. Sin embargo, uno de los elementos que más está impactando actualmente es la seguridad.
«Si bien en más del 95% de los casos las propiedades generan plusvalía, existen situaciones donde diversos factores pueden revertir esta tendencia. Por ejemplo, hay algunas zonas de Santiago Centro o Estación Central que eran muy atractivas para inversión, y para las personas para vivir, pero ciertas zonas han generado una minusvalía dada la inseguridad actual que existe en esos sectores», Indica Cristián Martínez.
La elección estratégica de la ubicación con visión de mediano y largo plazo se vuelve fundamental para proteger y maximizar el retorno de inversión, por lo que, en esa línea, desde Crece Inmobiliario entregan cinco recomendaciones a tener en cuenta para reducir el riesgo de minusvalía inmobiliaria:
Estabilidad política y regulatoria: Antes de invertir, es fundamental revisar el historial municipal, para ver si la zona está sujeta a cambios políticos, nuevas regulaciones urbanísticas o modificaciones en los planos reguladores que puedan afectar el valor de las propiedades.
Indicadores de seguridad y tendencias del sector: Con el alza en la inseguridad, es importante revisar estadísticas de delincuencia, percepción de seguridad de los residentes y planes de las autoridades para mejorar estos índices. Un sector que experimenta deterioro en seguridad puede ver sus propiedades depreciadas rápidamente.
Revisar desarrollo urbanístico del área: Se sugiere observar desarrollos futuros a nivel de infraestructura como nuevas carreteras, autopistas o sistemas de transporte público que puedan mejorar o empeorar la conectividad. También considere posibles expropiaciones o cambios en la accesibilidad que puedan impactar negativamente el valor de su inversión.
Diversificación demográfica y económica: Evitar zonas que dependan excesivamente de un solo grupo demográfico o sector económico. Sectores con economías y poblaciones diversificadas ofrecen mayor estabilidad.
Revisar oferta inmobiliaria y planos reguladores: Es importante analizar cuántos proyectos están en desarrollo o aprobados en la zona, y si los planos reguladores están diseñados para mantener un equilibrio entre oferta y demanda que preserve el valor de las propiedades a largo plazo.
