El proceso de ejecución hipotecaria en Chile puede extenderse por meses e incluso más de un año. Desde HousePricing advierten que la clave está en la anticipación, la comunicación con el banco y una correcta planificación financiera.
En su último informe anual de 2024, la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) informó que la morosidad en créditos hipotecarios en Chile se mantiene en torno al 2%, reflejando un leve deterioro en la capacidad de pago de los hogares en un contexto de tasas altas. Esto sumado a la incertidumbre económica mundial, pone nuevamente en el tapete la preocupación de las familias chilenas ante la posibilidad de perder su vivienda.
Y es en este punto donde aparece uno de los mayores mitos extendidos: la pérdida automática de la propiedad con tres dividendos impagos.
Matías Echeverría, Co-Founder y CEO de HousePricing, aclara que esta creencia no se ajusta a la realidad del sistema financiero ni al marco legal vigente. “No es automático. El proceso de ejecución hipotecaria es legal y toma tiempo. Tres dividendos impagos pueden gatillar acciones por parte del banco, pero no implican una pérdida inmediata de la propiedad”, explica.
Cuando un propietario deja de pagar sus primeras cuotas, las instituciones financieras activan inicialmente procesos de cobranza extrajudicial. Es decir, contactos directos para regularizar la deuda antes de escalar el conflicto.
“El banco inicia gestiones de cobranza, primero de manera extrajudicial. Si la situación persiste, puede avanzar a un proceso judicial para exigir el pago o eventualmente ejecutar la garantía”, detalla Echeverría.
En este contexto, el eventual embargo o remate de una propiedad no ocurre de manera inmediata. “Es un proceso más largo. Aunque el incumplimiento puede gatillar acciones legales, el embargo y remate requieren un procedimiento judicial que toma tiempo”, agrega.
ETAPAS LEGALES A TENER EN CONSIDERACIÓN
De hecho, el camino legal contempla varias etapas antes de llegar a la pérdida del inmueble. Entre ellas se encuentran:
- La cobranza extrajudicial
- La demanda
- El juicio ejecutivo
- El remate
Este proceso puede extenderse considerablemente, “puede tomar varios meses e incluso más de un año, dependiendo del caso, la institución y el proceso judicial”, precisa Echeverría.
Frente a este escenario, la recomendación principal es actuar con anticipación. Existen alternativas para quienes comienzan a enfrentar dificultades. “Se puede negociar con el banco, reprogramar el crédito, extender plazos o buscar refinanciamiento, dependiendo de la situación financiera de cada persona”, señala el CEO de Housepricing, quien añade que incluso con morosidad es posible repactar. “Sí, en muchos casos es posible, aunque depende del perfil del cliente y del nivel de riesgo que evalúe la institución financiera”.
La comunicación temprana con la entidad financiera es fundamental para evitar que el problema escale. “Es clave. Mientras antes se comunique el cliente, mayores son las opciones de encontrar soluciones”, enfatiza.
Desde HousePricing también advierten sobre la importancia de una planificación financiera responsable. “Mantener control del flujo de caja mensual, no sobreendeudarse y contar con un fondo de emergencia de al menos seis meses de gastos es fundamental. Además, se debe evitar depender completamente del arriendo para cubrir el dividendo”, recomienda Echeverría.
En cuanto a la carga financiera, el experto sugiere que el dividendo no debe superar el 25% al 30% del ingreso familiar. Asimismo, alerta sobre señales tempranas de riesgo: “Un flujo de caja mensual cercano a cero es la principal señal. En ese escenario, cualquier evento como vacancia o gasto inesperado puede generar incumplimientos”.
Con todo, el llamado es a informarse y tomar decisiones financieras responsables, entendiendo que, si bien el no pago de dividendos es una situación compleja, existen instancias previas y alternativas antes de llegar a la pérdida de la vivienda.
