El análisis realizado por HousePricing, muestra que el mercado habitacional prácticamente se mantuvo estable a nivel nacional durante 2025, pero detrás de ese promedio se esconde una fuerte divergencia territorial. Mientras regiones y comunas medias ganan protagonismo impulsadas por proyectos bajo UF 4.000 y subsidios hipotecarios, sectores tradicionalmente más consolidados comienzan a perder dinamismo.
Si se observa únicamente la cifra nacional, el mercado inmobiliario chileno parece haber atravesado un año relativamente estable. Sin embargo, al profundizar en los datos, emerge una realidad muy distinta: el sector está experimentando una creciente fragmentación territorial que está redefiniendo dónde se concentra la demanda y cuáles son hoy los mercados más atractivos para compradores e inversionistas.
Esa es una de las principales conclusiones del estudio elaborado por HousePricing, plataforma especializada en análisis inmobiliario, que analizó más de 200 comunas del país utilizando información de transacciones reales y oferta publicada.
Los resultados muestran que el valor promedio de las viviendas en Chile registró una variación ponderada de apenas +0,9% en UF/m² entre 2024 y 2025. No obstante, detrás de esa aparente estabilidad existe un fenómeno mucho más profundo: mientras algunas comunas y regiones registraron fuertes incrementos en actividad y valorización, otras experimentaron retrocesos significativos.
Para HousePricing este comportamiento confirma que el mercado inmobiliario chileno dejó atrás la lógica de ciclos homogéneos que caracterizó gran parte de la década pasada.
“El año 2025 confirmó que ya no existe una tendencia única para el mercado inmobiliario chileno. Hoy vemos territorios que crecen con fuerza mientras otros pierden dinamismo, incluso dentro de una misma región. El mercado se está comportando de manera mucho más segmentada que en años anteriores”, señala Matías Echeverría, CEO de HousePricing
El factor clave: el cambio en el tipo de viviendas que se están vendiendo
Según explica el estudio, una parte relevante de estos movimientos responde a cambios en la composición de las transacciones más que a variaciones puras de precios. En particular, durante 2025 aumentó la participación de proyectos nuevos en algunos mercados, mientras que en otros disminuyó, generando un efecto estadístico que influye directamente en los valores promedio observados.
Este denominado “efecto mix” se transformó en uno de los principales elementos para entender el comportamiento inmobiliario reciente.
“Cuando vemos alzas o caídas muy pronunciadas, muchas veces existe un cambio en el tipo de propiedades que se están transando. Por eso es importante analizar no solo el precio promedio, sino también el volumen de operaciones, el tipo de vivienda y la composición del mercado local”, explica Echeverría.
Regiones ganan terreno frente a Santiago
Uno de los hallazgos más relevantes del análisis es la pérdida de protagonismo relativo de las zonas tradicionalmente asociadas a la inversión inmobiliaria y el avance de regiones y ciudades intermedias.
Mientras la Región Metropolitana registró una variación promedio de apenas +0,6%, varias regiones del centro-sur mostraron desempeños significativamente superiores.
Maule lideró el crecimiento con una variación promedio de +13,2%, seguida por Atacama (+12%), O’Higgins (+11,4%) y La Araucanía (+9,5%).
Para HousePricing, estas cifras reflejan un cambio gradual en las preferencias de compradores e inversionistas, quienes están ampliando su búsqueda hacia mercados donde aún existen oportunidades de entrada más accesibles y mejores perspectivas de rentabilidad.
En ese contexto, ciudades intermedias comenzaron a captar una proporción creciente de la demanda habitacional y de inversión, fenómeno que no se observaba con la misma intensidad en años anteriores.
El impacto del subsidio hipotecario
Otro factor determinante detrás de esta reconfiguración del mercado fue la implementación del subsidio a la tasa hipotecaria y el dinamismo que mostraron los proyectos nuevos bajo UF 4.000.
Según el estudio, este segmento concentró una parte importante de la actividad durante 2025, impulsando especialmente a comunas y ciudades donde todavía existe oferta dentro de esos rangos de precio.
“El subsidio hipotecario modificó significativamente el mapa inmobiliario. Muchas familias e inversionistas comenzaron a mirar sectores donde todavía es posible acceder a viviendas con tickets de entrada más bajos y mejores perspectivas de retorno”, afirma el CEO de HousePricing.
La combinación de financiamiento más favorable y precios más accesibles generó un desplazamiento gradual de la demanda hacia mercados emergentes, contribuyendo a explicar por qué varias comunas medias registraron una evolución superior a la de sectores históricamente consolidados.
Comunas medias lideran el crecimiento
Entre las comunas con mejor desempeño durante 2025 destacan Conchalí (+42,7%), Tomé (+37,2%), Talca (+29,4%), San Clemente (+28,5%) y El Carmen (+23,5%).
Dentro de la Región Metropolitana también sobresalieron Puente Alto (+21,1%) y Quilicura (+11,6%), ambas comunas vinculadas a segmentos de demanda más sensibles a condiciones de financiamiento y accesibilidad.
Para HousePricing, estos resultados muestran que el crecimiento ya no se concentra exclusivamente en los polos inmobiliarios tradicionales, sino que se distribuye en territorios que ofrecen una combinación de precios competitivos, desarrollo urbano y potencial de valorización.
Sectores premium pierden impulso
En contraste, algunas comunas históricamente asociadas a segmentos de mayor valor experimentaron una desaceleración relevante.
Entre las caídas más significativas observadas durante el período aparecen Renca (-25,9%), Recoleta (-25,8%), Punta Arenas (-22,6%) y Quintero (-21,4%).
Si bien el estudio enfatiza que estas variaciones pueden estar influenciadas por cambios en la composición de las ventas, los datos también sugieren una pérdida de dinamismo en parte del mercado premium y en zonas donde los niveles de precios ya habían alcanzado importantes incrementos durante años anteriores.
“Lo que estamos observando es un desplazamiento gradual del foco de inversión. Hoy existe una búsqueda mucho más marcada por accesibilidad, rentabilidad y capacidad de crecimiento futuro que por ubicación tradicional o prestigio histórico de una comuna”, sostiene Echeverría.
Dónde están mirando hoy los inversionistas
A partir de los resultados obtenidos, HousePricing identifica un grupo de comunas que actualmente presentan un equilibrio atractivo entre crecimiento, accesibilidad y potencial de retorno.
Entre ellas destacan Talca, Linares, Chillán Viejo, Lautaro, Puerto Montt, San Fernando y Puente Alto, mercados que durante los últimos años han incrementado su atractivo tanto para compradores finales como para inversionistas.
La compañía estima que esta tendencia podría mantenerse durante los próximos años, especialmente si continúan las restricciones de acceso a la vivienda en segmentos de mayor valor y persiste la búsqueda de oportunidades fuera de los mercados tradicionalmente más caros.
Más que un ciclo de alzas o bajas generalizadas, el estudio concluye que el mercado inmobiliario chileno está entrando en una etapa de mayor segmentación, donde el desempeño dependerá cada vez más de factores locales como accesibilidad, oferta disponible, desarrollo urbano, financiamiento y perfil de la demanda.
En ese escenario, entender las dinámicas específicas de cada territorio será cada vez más relevante para quienes buscan invertir o tomar decisiones de compra en un mercado que ya no se mueve al mismo ritmo en todo el país.
