La reciente publicación sobre la demora de más de 2.000 días en la tramitación y ejecución de proyectos de vivienda vuelve a poner sobre la mesa uno de los principales problemas del desarrollo inmobiliario en Chile: los plazos. En un país con déficit habitacional, altos precios de suelo, menor inversión y dificultades crecientes para acceder a una vivienda, cada mes adicional en un proyecto no es neutro. Se traduce en mayor costo financiero, mayor incertidumbre y, finalmente, en viviendas más caras o proyectos que simplemente dejan de ejecutarse.
Sin embargo, el debate requiere una precisión fundamental: no todo plazo asociado al desarrollo de un proyecto puede imputarse directamente a las Direcciones de Obras Municipales (DOM). Cuando se suman anteproyectos, permisos de edificación, recepción final, construcción, modificaciones de proyecto, constitución de copropiedad, respuestas de empresas de servicios y otros trámites sectoriales, se obtiene una fotografía del ciclo completo, pero no necesariamente del desempeño específico de una DOM.
Esa distinción es relevante. Si el diagnóstico público instala la idea de que la demora es exclusivamente municipal, la solución tenderá a ser simplista: presionar a las DOM, reducir controles o trasladar responsabilidades sin fortalecer el sistema. Pero si entendemos que el problema es de coordinación institucional, interpretación normativa, gestión de información, dotación profesional y tecnología, entonces la respuesta debe ser distinta.
Chile necesita acelerar los permisos, pero también necesita hacerlo bien. La certeza regulatoria es tan importante como la rapidez. Un permiso mal otorgado, una interpretación contradictoria o una recepción discutible pueden generar judicialización, paralizaciones, costos adicionales y pérdida de confianza. Por eso, la pregunta no debiera ser solo cuánto se demora una DOM, sino qué parte del plazo depende de ella, qué parte depende del titular del proyecto, qué parte corresponde a empresas de servicios y qué parte responde a definiciones o interpretaciones de organismos superiores.
La Ley 21.718 sobre agilización de permisos de construcción avanza en una dirección correcta al buscar simplificar procedimientos, delimitar responsabilidades y exigir mayor cumplimiento de plazos. La propia normativa refuerza el rol de las Seremis y de la División de Desarrollo Urbano (DDU) en materia de supervigilancia, información y coordinación del sistema.
Desde esa mirada, antes de sacar conclusiones definitivas, sería razonable que el Minvu publique información oficial, comparable y trazable sobre los plazos reales de tramitación. Si desde 2024 las DOM deben reportar información sobre sus procedimientos, esa base debiera transformarse en una herramienta pública de gestión: cuánto demora cada etapa, cuántas observaciones se formulan, cuántas dependen del solicitante, cuántas de terceros, cuántas se resuelven dentro de plazo y dónde están los verdaderos cuellos de botella.
El camino no es debilitar a las DOM, sino fortalecerlas. Muchas direcciones de obras funcionan con equipos reducidos, alta carga administrativa, sistemas tecnológicos insuficientes y presión permanente de vecinos, desarrolladores, autoridades y órganos de control.
Pretender que cumplan mejor los plazos sin reforzar capacidades es desconocer cómo opera realmente el Estado local.
La experiencia muestra que los mejores resultados se logran cuando existe coordinación permanente entre DOM, Seremis y DDU; criterios interpretativos claros; apoyo técnico oportuno; capacitación continua; digitalización efectiva; y equipos profesionales suficientes. DOM en Línea es un avance relevante, porque permite realizar trámites remotos, dar seguimiento y reducir fricciones presenciales, pero la tecnología por sí sola no reemplaza la necesidad de criterios comunes y gestión institucional.
La discusión sobre permisología no debe transformarse en una disputa entre sector público y sector privado. Ambos necesitan reglas claras. Los desarrolladores requieren certeza para invertir, los municipios necesitan respaldo técnico y normativo, y las familias requieren que la vivienda se produzca en plazos razonables, con seguridad urbana y calidad constructiva.
En vivienda, medir mal también encarece. Si no distinguimos entre demora administrativa, demora del titular, demora de terceros y demora propia de la ejecución de obras, terminamos culpando al actor equivocado y postergando las soluciones reales.
Destrabar la vivienda exige más que titulares. Exige datos oficiales, transparencia, coordinación institucional y fortalecimiento de las capacidades públicas. Solo así la agilización de permisos dejará de ser una consigna y podrá convertirse en una verdadera política de ciudad.
