El Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional propone eliminar el IVA a la vivienda nueva por 12 meses. Para Inmobiliaria Imagina, la pregunta que hoy se hacen las familias no es si comprar, sino cuándo y en qué condiciones.
Chile enfrenta una de las paradojas más llamativas de su historia habitacional reciente: más de 100.000 viviendas nuevas esperan comprador en proyectos a lo largo del país, mientras cerca de 500.000 familias no tienen acceso a una vivienda propia. Esta brecha no es casual. Las tasas hipotecarias se mantuvieron elevadas durante 2024 y parte de 2025, endureciendo el acceso al crédito. El IVA aplicado desde 2016 a la venta de viviendas nuevas encareció el precio final entre un 10% y un 15%. Y la incertidumbre económica detuvo decisiones de compra que, en otras condiciones, se habrían concretado. El resultado: en 2024 se vendieron apenas 39.200 unidades nuevas en todo el país, el nivel más bajo en dos décadas.
Para abordar esta situación, el Gobierno presentó el Plan de Reconstrucción Nacional, que contempla entre sus medidas la eliminación transitoria del IVA (19%) a la venta de viviendas nuevas por 12 meses, proyecto actualmente en tramitación en el Congreso. Según el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, la iniciativa busca «reducir el stock de viviendas para que el sector pueda volver a invertir y recuperar los 200.000 empleos perdidos en la construcción».
«Hoy estamos ante una oportunidad concreta para reequilibrar el mercado habitacional. Hay viviendas disponibles y hay familias que quieren comprar: el desafío es seguir generando las condiciones para que ambas realidades se encuentren. Eso es precisamente lo que las políticas actuales están intentando hacer», señala Bernardita Reyes, Subgerente de Inversión en Inmobiliaria Imagina.
Un paquete de medidas que ya está activo
Más allá de la potencial exención de IVA, existen beneficios concretos ya vigentes que están cambiando el escenario para los compradores. El subsidio a la tasa hipotecaria (DS1/FOGAES) permite acceder a tasas del orden del 3,3% versus el 4,4% promedio de mercado, lo que se traduce en un dividendo mensual significativamente menor. El FOGAES además opera como garantía estatal, permitiendo financiar hasta el 90% del valor del inmueble y reduciendo la barrera del pie inicial para compradores de primera vivienda. A esto se suma el trabajo del Ministerio de Vivienda en modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC) que, según el Ejecutivo, podrían reducir el costo de construcción entre un 10% y un 15% en proyectos futuros, y la eliminación de contribuciones para mayores de 65 años en su primera vivienda como medida de alivio permanente.
La señal de demanda latente es clara: a la fecha se registran más de 44.000 solicitudes aprobadas del subsidio hipotecario sobre un cupo total de 50.000, lo que indica que hay miles de familias listas para comprar, esperando que las condiciones terminen de alinearse.
¿Conviene comprar ahora o esperar a la ley?
Es la pregunta más frecuente entre quienes evalúan comprar vivienda hoy. La respuesta no es simple, pero sí tiene variables concretas que considerar. Economistas estiman que el traspaso real de la eliminación del IVA al precio final sería de entre un 2% y un 4%, no del 19% completo, dado que parte del beneficio tiende a ser absorbido por la cadena productiva. A eso se suma la incertidumbre sobre los plazos legislativos: nadie puede garantizar cuándo exactamente entrará en vigencia la medida.
«Los beneficios que están vigentes hoy, como el subsidio a la tasa y el FOGAES, ya representan un ahorro concreto y medible para las familias. Si adicionalmente se aprueba la eliminación del IVA, será un complemento muy bienvenido. Pero no hay que esperar para aprovechar lo que ya existe», explica Reyes.
La ejecutiva agrega que las últimas unidades disponibles en proyectos con avance de obra tienen una ventaja adicional que suele subestimarse: «Quien compra en un proyecto con recepción parcial o definitiva tiene visibilidad real del producto: sabe cómo quedó la construcción, los espacios comunes, el entorno. Eso reduce parte de la incertidumbre que acompaña a la decisión de compra en verde y tiene un valor concreto que no siempre aparece en el precio.»
«Una de las ventajas que valoramos en los proyectos con avance de obra es que las familias pueden ver el producto terminado antes de tomar su decisión: los espacios, los materiales, el entorno. Eso le da mucha más certeza a una de las decisiones más importantes que toma una persona en su vida», concluye Reyes.
Los interesados pueden revisar proyectos y condiciones disponibles en www.imagina.cl
