La iniciativa que el Gobierno ingresará al Congreso contempla nuevas herramientas de financiamiento y un mecanismo para incentivar el ahorro destinado al pie. ¿Cómo podría impactar a quienes buscan comprar una vivienda? Datos de Rabbitts Capital muestran que el 46,8% de los potenciales compradores identifica la renta exigida por los bancos como su principal barrera.
La reforma al mercado de capitales que el Gobierno presentará esta semana abre una nueva discusión para el mercado inmobiliario: ¿podría ser más fácil acceder a un crédito hipotecario?
La iniciativa contempla una garantía estatal para nuevos créditos hipotecarios destinados a viviendas de hasta 6.000 UF y un mecanismo para incentivar el ahorro de las familias destinado a reunir el pie.
Para entender su eventual impacto en quienes buscan comprar una vivienda, estas son cuatro claves que marcarán la discusión:
1. Una tasa más baja podría reducir el dividendo
Uno de los posibles efectos de una mayor profundidad del mercado de capitales es mejorar las condiciones de financiamiento de largo plazo de las instituciones financieras.
Si parte de ese menor costo se traspasa a los créditos hipotecarios, una reducción de la tasa podría significar un menor dividendo mensual.
“Una tasa más baja no solo reduce el costo total del crédito. También puede disminuir el dividendo y, por esa vía, la renta que una persona necesita demostrar para acceder a un crédito hipotecario. Por eso, la tasa puede terminar siendo más importante de lo que hoy perciben muchos compradores”, explica Luis Conejeros, CEO y cofundador de Rabbitts Capital.
2. El principal problema hoy no es necesariamente la tasa
De acuerdo con datos trabajados por Rabbitts Capital, el 46,8% de los potenciales compradores identifica la renta mínima exigida por los bancos como su principal dificultad para acceder a una vivienda.
El 25,4% señala la imposibilidad de reunir el pie, mientras que solo un 6,9% identifica la tasa de interés como su principal problema.
La relación está precisamente en el dividendo: si el costo del crédito disminuye, también puede cambiar la renta necesaria para calificar.
Actualmente, solo el 31% de los potenciales compradores considera alcanzable obtener un crédito hipotecario, frente al 46% registrado en septiembre de 2025.
3. El pie también será parte de la solución
La reforma contempla un mecanismo para incentivar el ahorro destinado al pie, mediante el cual el Estado podría complementar parte de los recursos acumulados por las familias, bajo condiciones que deberán definirse durante la tramitación del proyecto.
Esto apunta a resolver una barrera diferente a la tasa: incluso una persona con capacidad para asumir un dividendo puede quedar fuera del mercado si no logra reunir el ahorro inicial.
4. El efecto final dependerá de cuántos nuevos compradores genere
La reforma no significa que todas las personas que hoy no califican automáticamente podrán obtener un crédito.
Los bancos continuarán evaluando ingresos, endeudamiento, historial financiero y capacidad de pago. Además, una eventual baja de tasas no depende exclusivamente de esta iniciativa, sino también de variables como la inflación y las tasas de largo plazo.
Para el mercado inmobiliario, la pregunta será entonces cuánto de estas nuevas herramientas se traducirá efectivamente en mayor acceso a financiamiento.
El escenario ocurre además mientras el mercado mantiene un stock superior a 99 mil viviendas nuevas sin vender. Si más personas logran acceder a crédito, parte de esa oferta podría comenzar a absorberse, aunque una recuperación fuerte de la demanda también podría generar presión sobre los precios si la oferta no aumenta al mismo ritmo.
Así, el impacto de la reforma no se medirá solamente por una eventual reducción de las tasas, sino por algo más concreto: cuántas personas que hoy están fuera del mercado podrán finalmente convertirse en compradores de una vivienda.
