En periodos en que los precios suben por sobre lo esperado, los agentes económicos tratan desesperadamente de encontrar quién es el culpable, y muchos creen que el culpable tiene nombre y apellido: la Unidad de Fomento. Desde un tiempo a la fecha, e incluso con propuestas de proyectos de ley en el Congreso, se ha buscado discutir la eliminación del uso de la UF en créditos hipotecarios, además de arriendos, educación y salud. La intención es comprensible, para los últimos casos puede que sea correcto, pero los efectos son inmensos en los créditos hipotecarios si es que se quiere proteger a los futuros deudores.
Partamos de la base de que la UF es una unidad de cuenta, es decir, una forma de expresar los precios de ciertos bienes y servicios, y que es ajustada de forma mensual con la variación del IPC correspondiente al mes anterior, buscando así mantener el valor real de un contrato que tiene la característica de ser de largo plazo. Hasta aquí todo bien, pero eliminar su uso en los dividendos no excluye la existencia de un riesgo, que es que se incrementen los precios por un periodo de 25 o 30 años. Lo que hace la existencia de la UF es quién asume ese riesgo, pues en estos momentos ese riesgo está implícito en una unidad de cuenta que es transparente y conocida por todos. De no existir, cada banco tendría que hacer sus propias estimaciones y, por lo tanto, lo cobraría por ese riesgo. ¿Y a quién le cobraría? Simple: al deudor.
Es así como la existencia de este cobro siempre será perjudicial para los deudores, ya que con tasas de interés que estarán expresadas en términos nominales, estas serán mucho más altas, pues los bancos tendrían que fijar sus tasas de interés en base a sus expectativas del comportamiento futuro de la inflación, sumando un margen a causa de la incertidumbre que se genera. Además, los créditos hipotecarios serán a plazos más cortos, dado que los bancos no tendrán la intención de establecer tasas en pesos a más de veinte años e incluso menos. Se debe recordar que los créditos de consumo tienen siete años de plazo como máximo. Y finalmente, si las tasas pasan a ser variables, dejan a los deudores expuestos a cualquier shock.
Por lo tanto, lo que se observaría son créditos hipotecarios con menores plazos y mayores tasas de interés, llevando a un aumento de los dividendos y dando como resultado a más personas fuera del mercado hipotecario, en especial los jóvenes, las familias de ingresos medios y quienes buscan su primera vivienda. Todo esto, en momentos donde existe un déficit habitacional y el precio del suelo elevado complican el acceso a la vivienda, y donde además el sector construcción tiene la llave para dar más dinamismo a la economía chilena.
Lo expuesto anteriormente no niega el problema de la inflación, pues cuando esta aumenta, también lo hacen los dividendos en UF, y como los salarios no se mueven al mismo ritmo, volvemos a un tema relevante: que exista una mejor información y educación al deudor.
