El alza de los precios de las propiedades, las condiciones del crédito hipotecario y el rezago de los ingresos han dejado a cerca del 80% de las familias fuera de la posibilidad de comprar una vivienda bajo las condiciones analizadas por un estudio de la ESE. Mientras el arriendo gana terreno, el gasto común se transforma en un factor clave para calcular cuánto cuesta realmente vivir en un departamento. Expertos de ComunidadFeliz y HousePricing explican el fenómeno.
Hasta hace poco, Marcela González seguía pensando que podía comprar una vivienda. Había ahorrado con ese objetivo y la idea de la “casa propia” seguía presente, pero los números comenzaron a mostrarle otra realidad. Finalmente decidió arrendar: comprar una propiedad, al menos por ahora, quedó fuera de lo que podía financiar.
Su caso refleja un fenómeno que está tomando cada vez más fuerza en Chile. Un estudio del Centro de Estudios Inmobiliarios de la ESE Business School de la Universidad de los Andes concluyó que actualmente sólo cerca del 20% de las familias tendría capacidad económica para acceder a una vivienda bajo las condiciones consideradas por la investigación. En otras palabras, alrededor de un 80% queda fuera del mercado de compra bajo esos supuestos.
El dato fue recogido durante este año bajo el concepto de un “país de arrendatarios”. En 2017, el mismo estudio estimaba que cerca del 40% de las familias tenía capacidad de compra; hoy esa proporción se redujo aproximadamente a la mitad. El análisis considera factores como el precio de las viviendas, las tasas de interés, los ingresos de los hogares y las condiciones de financiamiento.
Aunque la expresión “país de arrendatarios” puede resultar categórica, los datos del Censo 2024 muestran una transformación sostenida. El porcentaje de hogares que vive en una vivienda arrendada pasó de 17,7% en 2002 a 26,2% en 2024. En la Región Metropolitana, la proporción llega a 33,1%.
Comprar cuesta más
Para Matías Echeverría, CEO y cofundador de HousePricing, una de las principales explicaciones está en la dificultad actual para acceder a un crédito hipotecario. El ejecutivo apunta a una combinación de factores: las tasas de interés siguen siendo más altas que hace una década, se suma el efecto de la inflación y el valor de las propiedades ha aumentado a un ritmo que, en muchos casos, ha superado el crecimiento de los ingresos. A eso se agrega un escenario laboral más complejo.
“El resultado es que menos personas logran calificar para un crédito hipotecario y parte de quienes quedan fuera del mercado de compra termina trasladándose al arriendo. El cambio se ha hecho especialmente visible durante los últimos dos años. Mientras el stock de propiedades en venta continúa creciendo —porque vender toma más tiempo—, la oferta disponible para arriendo ha comenzado a disminuir”, dice.
Por su parte, Valeria Morillo, vocera de la plataforma Comunidad Feliz, comenta que ”hemos visto una mayor preferencia por arriendos en generaciones más jóvenes, que prefieren la flexibilidad de poder moverse libremente por distintas comunas o ciudades, sin estar «atados» a una deuda de más de 20 años. Esta filosofía la vemos más en personas con trabajos remotos que tienen de viajar entre regiones o países, ahorrándoles dinero, responsabilidad y tiempo”.
Así, el mercado enfrenta una paradoja: mientras comprar se vuelve más difícil para una parte importante de los hogares, la alternativa del arriendo comienza a enfrentar una menor disponibilidad en determinados sectores.
Gastos Comunes: arrendar exige sacar bien las cuentas
Que una familia descarte —al menos temporalmente— la compra de una vivienda no significa que desaparezcan los costos asociados a elegir dónde vivir. Para quienes optan por un departamento en un edificio o condominio, existe un componente que puede modificar de manera importante el presupuesto mensual: el gasto común.
Datos de ComunidadFeliz, que analizaron 17 comunas de la Región Metropolitana entre enero de 2023 y julio de 2026, muestran que el gasto común promedio pasó de $111.240 en enero de 2023 a $154.519 en julio de 2026. Esto representa un alza de 38,91%.
Las diferencias entre comunas también son importantes. Considerando el promedio de todo el período analizado, Vitacura registra el gasto común promedio más alto, con $338.671, seguida por Lo Barnechea ($304.872), Las Condes ($200.727), Chicureo ($175.809) y Providencia ($167.874). En el otro extremo, los menores promedios se observan en Pudahuel ($50.287), San Bernardo ($52.849), Puente Alto ($54.792), La Cisterna ($72.900) y Maipú ($80.121).
Pero además de la diferencia entre comunas, destaca la evolución del costo. Entre enero de 2023 y junio de 2026, La Reina registró un alza de 65,47%; Pudahuel, de 54,12%; Las Condes, de 50,96%; San Bernardo, de 47,87%, y Providencia, de 46,74%.
“Desde ComunidadFeliz observamos que un gran porcentaje de los arrendatarios han considerado el valor de los gastos comunes a la hora de arrendar, ya que son una cuenta tan importante como las cuentas básicas”, señala Valeria Morillo.
Y agrega que “al momento de evaluar un arriendo, es importante mirar el costo mensual de la vivienda como un todo. Los gastos comunes pueden representar una diferencia importante en el presupuesto de un hogar, por lo que conocer su valor, qué servicios incluye y cómo ha evolucionado en el tiempo permite tomar una decisión más informada y evitar sorpresas después de firmar el contrato”.
El precio publicado no siempre es el costo real de vivir
La diferencia puede ser relevante para alguien que está comparando dos departamentos similares. Un arriendo aparentemente más barato puede dejar de serlo cuando se incorpora un gasto común significativamente mayor.
Echeverría coincide en que debería ser una variable dentro de esa comparación. Aunque HousePricing no mide actualmente cuánto pesa el gasto común en la decisión de los usuarios, considera que puede adquirir mayor relevancia cuando existen propiedades similares con distintos costos de administración. “Si tienes dos departamentos que son muy similares en prestaciones y características, y uno tiene que pagar $30 mil más en gastos comunes que el otro, sí creo que va a ser una variable importante”, plantea. Por eso, en un escenario donde cada vez más familias deben resolver su vivienda a través del arriendo, mirar exclusivamente el precio publicado puede entregar una imagen incompleta.
Finalmente, antes de firmar un contrato, el presupuesto debería considerar el arriendo más el gasto común y, cuando corresponda, estacionamiento, bodega y otros costos asociados. También resulta relevante preguntar qué incluye el gasto común, cuánto ha variado durante los últimos meses y si existen cobros extraordinarios o gastos adicionales previstos.
Para Marcela, la decisión de arrendar terminó siendo la alternativa posible frente a una compra que dejó de estar dentro de su alcance. Para miles de hogares en una situación similar, la pregunta ya no es solamente cuánto cuesta comprar una vivienda, sino cuánto cuesta realmente vivir en ella.
