- La ocupación de los edificios de arriendo, conocidos como multifamily, llega a 94,6% en la Región Metropolitana y el tiempo de colocación se vuelve el indicador que define la rentabilidad de un edificio.
- Con la nueva oferta en su nivel más bajo desde 2021 y los precios de arriendo cediendo 3,2% en doce meses, los operadores dependen cada vez más de mantener su edificio ocupado y con una cartera estable de arrendatarios.
Según el Reporte Inmobiliario 2026 de CBRE y ACAFI, la ocupación de los proyectos multifamily estabilizados de la Región Metropolitana alcanzó 94,6% al cierre del primer semestre, su cuarto semestre consecutivo al alza, con una absorción neta de 3.164 departamentos. La vacancia del segmento bajó a 5,4%, el menor nivel desde 2021. En paralelo, el precio de oferta promedio cerró en 0,271 UF por metro cuadrado mensual, con una caída de 3,2% en doce meses.
La combinación describe un mercado que dejó de crecer por expansión. Durante el primer semestre ingresaron ocho edificios con 2.022 departamentos, el menor volumen semestral desde 2021 y un 27% menos que el período anterior. Con menos proyectos nuevos y precios que no suben, el resultado de un edificio pasa por detalles como la gestión de morosos, la renovación de contratos y la operación diaria.
“Se puede tener un alto nivel de ocupación en un edificio, pero un porcentaje importante de personas que no están pagando. La ocupación por sí sola no es necesariamente el indicador que define si el activo está siendo rentable.”, señala Jaime Pérez, CEO de Pop Estate.
Ahora bien, un factor relevante en la industria son los tiempos de colocación, que generalmente se manejan diferente en un edificio que está comenzando a operar en contraste a otro que ya se encuentra funcionando de manera estable. Pese a esto, en ambos casos existen varias etapas dentro del proceso: desde publicar la propiedad, enviar una cotización, agendar una visita, evaluar al candidato, las firmas de contrato, que son procesos que ralentizan los tiempos.
Dichas exigencias han aumentado en el último año. Según el Informe de Morosidad Maat Chile del segundo trimestre, la mora de personas naturales subió 9,9% entre abril y junio, en un escenario de desempleo de 9,4%, el más alto en cinco años, lo que ha llevado a los arrendadores a endurecer los filtros de evaluación y alargar el proceso de aprobación. El operador queda ante una decisión concreta: aceptar más días de vacancia o asumir mayor riesgo de morosidad, por lo que el balance es muy relevante.
“Algo que generalmente ven los inversionistas es ‘qué tan saludable’ es la cartera de arrendatarios. En un edificio en régimen, visualizar en tiempo real quiénes pagaron al día, quiénes están pendientes por pagar, quiénes pagan atrasados y quiénes están morosos permite anticiparse en la gestión e ir mejorando estos índices mes a mes.”, precisa Pérez.
En ese sentido, Pop Estate administra cerca del 15% del mercado de renta residencial institucional en Chile y centraliza en una sola plataforma el ciclo completo del arriendo. Desde la colocación y generación del contrato, hasta la devolución de la propiedad y sus garantías.
“Me gusta simplificar la operación de un edificio de renta y hacer el símil con la industria de software. Cuando tienes un volumen relevante de arrendatarios o “suscriptores” recurrentes, empieza a ser cada vez más relevante el canal de fidelización y que tus clientes estén contentos con el servicio entregado. Esto habilita la posibilidad de colocar vía recomendaciones boca a boca más rápidamente y animar a los clientes a contratar nuevos productos que robustecen el negocio”, concluye Pérez, CEO de Pop Estate.
