La modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC) se encuentra en su último trámite en la Contraloría General de la República para su revisión y toma de razón. Entre los cambios que se realizarán destaca el aumento del coeficiente de constructibilidad y disminución de la densidad bruta, pasando de 4 a 2,8 personas, todo esto dirigido a reducir el precio del suelo y en consecuencia también el valor de las viviendas. Medidas que según los expertos ya están comenzando a reactivar el decaído mercado de la construcción.
De acuerdo a un análisis realizado por la consultora Colliers, la modificación de la OGUC permitirá que los terrenos bajen de precio y, con ello, las viviendas reduzcan su valor final hasta en un 10%, asemejándose a los precios vigentes entre los años 2018 y 2019.
«Vemos que esta señal de sinceramiento normativo ya está generando un alto interés en la industria de la construcción, con constructoras que hoy están formalizando opciones de compra de suelo bajo la condición suspensiva de que se apruebe este cambio regulatorio. Lejos de ser un artificio técnico, la modificación de la OGUC es tan solo un reconocimiento a la realidad sociológica de la composición actual de los hogares en Chile, señala Reinaldo Gleisner, Vicepresidente de Colliers.
El ejecutivo explica que «en los últimos años, a medida que las comunas fueron actualizando sus Planes Reguladores Comunales (PRC), el valor de mercado de los terrenos quedó completamente desajustado frente a la realidad económica y de demanda. Se impusieron normativas que obligaban a proyectar edificaciones divorciadas del mercado real, provocando que el valor de incidencia del suelo por vivienda aumentara de forma desproporcionada. Consecuentemente, los proyectos se volvieron financieramente inviables y la construcción de viviendas se paralizó. Esta profunda crisis no es una impresión gremial; se refleja de manera nítida en las estadísticas oficiales de Permisos de Edificación de los últimos años, las cuales se han hundido hasta tocar los mínimos de las últimas tres décadas».
El análisis de Colliers, detalla que la raíz del estancamiento en la construcción radica en que la planificación normativa se basó en un dato falso: la premisa de 4 habitantes por vivienda. Frente a esto, el Censo 2024 reveló la verdadera dimensión de nuestra demografía, situando el promedio real en 2,8 habitantes por vivienda.
«Cuando la OGUC corrige este parámetro estricto al valor real, la capacidad constructiva del terreno se optimiza y el valor del suelo por vivienda baja naturalmente un 30%. Este solo hecho económico repercute de inmediato, generando una baja directa del 6% en el precio final de las viviendas».
Gleisner señala que el impacto es aún mayor cuando analizamos los ejes de alta conectividad urbana. «En estas zonas, los datos demuestran que más del 40% de los hogares corresponden a unipersonales, sumados a una cantidad muy importante de hogares bipersonales. Así, su densidad real se estima en 1,4 habitantes por vivienda. Al corregir el parámetro normativo a esta realidad en los ejes de transporte, el valor del suelo por vivienda se reduce hasta un 50%. Esta drástica optimización del terreno repercute en una baja de precio para el comprador final de entre un 9% y un 12%».
Desde Colliers afirman que «ante esta perspectiva, la construcción ya comenzó a moverse. El sector está tomando posición y asegurando terrenos de alta conectividad a la espera de la aprobación definitiva de la OGUC. La certeza de que estas futuras viviendas se ajustarán por fin a las necesidades reales de las personas –atendiendo a su composición familiar y a su real capacidad de pago– es el ingrediente básico y urgente que Chile necesita para reactivar su mercado inmobiliario, rescatar el empleo y abrir nuevamente las puertas de la casa propia».
