El mercado inmobiliario chileno no atraviesa un mal año, atraviesa una crisis estructural. En 2025 se autorizó el menor número de viviendas desde 2008 y, al mismo tiempo, arrastramos un déficit habitacional total cercano a 1,4 millones de viviendas, entre las que se necesitan nuevas y las que requieren mejoramiento.
La paradoja es brutal: no se construye lo que se necesita y, a la vez, no se vende lo que ya está construido. ¿La razón de fondo? El precio de la vivienda se desacopló del ingreso de las familias. Desde 2010 los precios crecieron más de un 110% real, mientras los salarios lo hicieron en torno al 34%. Esa brecha no se cierra con buenas intenciones, se cierra bajando el costo de producir vivienda.
Por eso la propuesta del MINVU para modernizar la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones es una buena noticia. No es la solución perfecta, ninguna lo es, pero es algo quizás más valioso: una terapia de shock para una normativa obsoleta y para la utilización política de los instrumentos de planificación.
Empecemos por lo obvio. La OGUC vigente está construida sobre supuestos del Chile de los años noventa, y el Censo 2024 lo dejó en evidencia. Entre 1992 y 2024 el tamaño promedio de los hogares cayó de 4 a 2,8 personas, los hogares unipersonales pasaron de 8,3% a 21,8% del total, y los compuestos solo por adultos mayores se triplicaron. Uno de cada cinco hogares chilenos hoy es de una sola persona. Y, pese a ello, la norma sigue calculando densidad como si en cada vivienda vivieran cuatro personas. Reducir ese guarismo de 4 a 2 no es un capricho regulatorio, es ajustar la norma a la realidad demográfica del país. Lo mismo ocurre con dotaciones de estacionamientos pensadas para una ciudad sin Metro, o con criterios de Conjunto Armónico que exigían paños de 5.000 metros cuadrados donde hoy bastan 2.500.
Pero hay un problema más incómodo, y es el que menos se nombra: la planificación urbana en Chile está, en la práctica, capturada por la lógica electoral de las alcaldías. Las decisiones sobre densidad y altura no se toman con criterios técnicos ni con visión metropolitana, se toman pensando en la elección siguiente. Y como densificar genera ruido entre los vecinos residentes, plan regulador tras plan regulador vemos rebajas sistemáticas de densidad, altura y constructibilidad, justamente en las comunas mejor servidas. El resultado es un círculo vicioso: el suelo densificable disponible se reduce año a año, su precio sube, y esa mayor incidencia del valor del suelo se traslada directo al precio final de la vivienda.
Esto conecta con una contradicción carísima. El Estado invierte miles de millones de dólares en líneas de Metro, corredores de transporte y hospitales, y después la planificación comunal le dice a esa misma infraestructura: aquí no se puede construir más. Un estudio del propio MINVU evidenció que más del 65% del área de influencia de la red de Metro y tren en Santiago tiene límites de altura inferiores a 8 pisos. Es decir, donde más sentido económico, ambiental y social tiene densificar, es justamente donde la norma local lo impide. Una línea de Metro sin densificación a su alrededor es, simplemente, una inversión pública mal aprovechada.
El costo de este modelo lo pagan las familias. Las que no pueden costear una vivienda en comunas bien localizadas terminan empujadas a la periferia, lejos del transporte y de los servicios. Eso significa dos o tres horas diarias de desplazamiento, una huella ambiental mucho mayor por el crecimiento en extensión, y un costo fiscal superior para dotar de redes y equipamiento a suelo cada vez más alejado. Densificar en torno a la infraestructura ya instalada no es solo eficiente desde el punto de vista urbano, es fiscalmente responsable y socialmente más justo, porque le abre la ciudad consolidada a quienes hoy están excluidos de ella.
Es justo reconocer la principal preocupación de quienes miran con recelo esta reforma: densificar sin equipamiento, redes sanitarias ni áreas verdes sería un mal negocio para la ciudad. Tienen razón, y por eso la mayor densidad debe ir acompañada de provisión de servicios. Pero el equipamiento no se resuelve congelando la densidad en las zonas mejor servidas, sino al revés: es la mayor densidad la que genera la masa crítica y la base tributaria que permiten financiarlo y sostenerlo. La expansión infinita es la forma más cara de dotar de alcantarillado, agua potable y transporte. Y sobre el tamaño de las viviendas, conviene recordar que es una consecuencia de lo que las familias chilenas hoy pueden pagar, no un capricho del desarrollador. Agrandarlas artificialmente por norma solo las aleja aún más de la vivienda propia.
Ahora bien, seamos honestos: la OGUC por sí sola no resuelve el problema. Esta reforma actúa sobre la oferta, pero el acceso seguirá restringido por el lado de la demanda si no la acompañamos de un paquete integral. Necesitamos una baja sostenida de las tasas hipotecarias, mantener y mejorar el subsidio a la tasa que ha sido clave para reactivar la demanda, evaluar la eliminación transitoria del IVA a las viviendas nuevas por al menos un año y, por qué no, reponer el Crédito Especial Empresas Constructoras, el CEEC, una herramienta que fue enormemente eficaz para contener el precio de la vivienda y cuya eliminación hoy estamos pagando.
La regulación urbana no es un valor en sí misma, es un instrumento. Y cuando un instrumento deja de servir al objetivo que tenía, hay que ajustarlo. Hoy la OGUC, tal como está, no protege a los más vulnerables, los excluye del centro, del transporte público y de los servicios. Modernizarla no es desregular, es alinear el sistema con lo que el país necesita: facilitar el acceso a la vivienda a un precio que las familias chilenas efectivamente puedan pagar. Después de décadas de parches, este es el primer paso serio para reordenar las prioridades de la política habitacional. Por algo había que empezar, y empezar por la norma era exactamente lo correcto.
